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¿Te imaginas recibir dinero de tus rentas sin invertir mucho dinero? Las Fibras son un instrumento de inversión en bienes raíces muy interesante para este propósito.
Los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son instrumentos financieros de inversión en bienes raíces, mediante un mercado regulado y una administración especializada.
Tienen como objetivo distribuir las utilidades provenientes del arrendamiento de carreteras, centros comerciales, escuelas, naves industriales, hospitales, hoteles, oficinas, en fin, cualquier bien inmueble.
Las inversión en Fibras genera dos tipos de rendimientos.
1. Dividendos. Los dividendos son resultado del pago del arrendamiento de los bienes raíces y que se distribuyen de manera proporcional a tu inversión.
Esta utilidad se genera después de gastos operativos, administrativos y financieros.
2. Ganancias por apreciación de acciones. La ganancia por la apreciación de tus acciones se refleja en el precio de cotización de las Fibras en la bolsa de valores. El valor de tus acciones puede subir dependiendo de la oferta y demanda de los títulos de cada compañía, derivada de las expectativas de crecimiento y rentabilidad de los inversionistas. En una tendencia alcista, puedes aprovechar para vender y obtener mejores ganancias.
¿Cómo funcionan las Fibras?
Los Fideicomisos reúnen el dinero de varios inversionistas para comprar, desarrollar o administrar bienes raíces destinados al arrendamiento. Los inmuebles no pueden ser vendidos en plazo menor a cuatro años.
Un ejemplo hipotético de Fideicomiso de administración es cuando una empresa tiene un edificio y quiere obtener rentas, pero no quiere lidiar con el proceso de arrendamiento. Entonces, la empresa puede acudir a una institución financiera (fiduciario). El fiduciario designa a las personas responsables de la administración, quienes tienen la obligación de garantizar que se cumpla en todo momento el objetivo para el que se creó el fideicomiso.
Esquema de operación de Fibras
Fuente: Bolsa Mexicana de Valores.
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Usualmente, los Fideicomisos concentran varias propiedades, de esta manera, se disminuyen los riesgos de perder la inversión. Por ejemplo, si alguna propiedad sufre algún daño por un desastre natural y no da rendimientos, las demás propiedades continúan generando ingresos. De esta manera, la Fibra no pierde valor y los inversionistas reciben sus dividendos.
La redistribución de los dividendos es de manera continua, ya que el 95% de la utilidad es distribuida de manera trimestral, en lugar de anual, como sucede en otros instrumentos.
Debes saber que el Fideicomiso cuenta con altos estándares de Gobierno Corporativo, en el que no se pueden tomar decisiones unilaterales.
El administrador debe contar con un historial de operación de inmuebles existentes de al menos tres años con información individualizada y auditada con el objetivo de acreditar la experiencia y los resultados financieros de los inmuebles que reflejen una administración y operación eficiente.
Debe existir una certificación de peritos estructurales; un dictamen sobre la situación de los contratos de arrendamiento; avalúos anuales de los inmuebles; estados legales de quienes guardan los inmuebles, gravámenes, litigios, etc.; descripción del destinos de los fondos; políticas de apalancamientos, partes relacionadas, criterios de elegibilidad de inmuebles, desinversión, etc.
Como verás las Fibras tienen una sólida estructura y procesos transparentes para realizar acciones que sean en beneficio de todos los involucrados.
¿Cómo se genera el rendimiento?
En promedio, el rendimiento total de una Fibras se deriva del 80% por dividendos y 20% por apreciación del capital.
Es decir, si tienes un rendimiento de 13% por tus dividendos y además otro 5% de apreciación del capital, en total tendrás ganancias del 11.4%
El 80% de 13% es 10.4%.
El 20% de 7% es 1.4%.
Si sumas 10.4% más 1.4% tienes un total de 11.4%.
¿Cuánto cuesta invertir en Fibras?
En la casa de bolsa Kuspit, por ejemplo, puedes encontrar 16 opciones de Fibras con un precio por acción desde 6.90 pesos, hasta 41.91 pesos al 25 de noviembre de 2019.
Es decir, actualmente, gracias a las tecnologías financieras (Fintech), puedes invertir desde 100 pesos, con lo que podrías comprar al menos 14 acciones de 6.90 pesos.
Además, debes saber que tiene beneficios fiscales según la Ley de Impuesto sobre la Renta (Art. 223 y 224), con lo que no debes pagar ISR.
Así que, las Fibras son muy accesibles, tienes dos tipos de rendimientos, lo que lo hace ideal para aquellos perfiles moderados que buscan aprovechar sus ganancias para diversificar en otros instrumentos de inversión u objetivos personales.
Te recomendamos consultar: Las 15 Fibras en las que puedes invertir en México
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